Ein Rohbau steht, die Handwerker arbeiten noch, und trotzdem fragt die Bank bereits nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Dieses Szenario ist für viele Bauherren überraschend, aber 2026 gehört es zum Standardablauf bei Baufinanzierungen und Förderprogrammen. Wer die Bewertung als nachgelagerte Formalität betrachtet, riskiert Verzögerungen bei der Auszahlung von Kredittranchen oder verliert Anspruch auf KfW-Fördermittel.
Warum die Bewertung während des Baus relevant ist
Die meisten Eigentümer denken an die Immobilienbewertung erst nach Fertigstellung. Dabei verlangen Banken bei Baudarlehen über 400.000 Euro häufig eine Zwischenbewertung, sobald der Rohbau abgenommen ist. Hintergrund ist die gesetzliche Vorgabe aus der Immobilienkredit-Richtlinie: Kreditgeber müssen den Beleihungswert laufend überprüfen, nicht nur einmalig zu Beginn.
Hinzu kommt, dass sich die Baupreise seit 2022 erheblich verschoben haben. Nach den Hochpreisphasen 2021 bis 2023 haben sich die Quadratmeterkosten für Neubau in vielen Regionen zwischen 2024 und 2026 teilweise wieder nach unten bewegt, in Ballungsräumen aber stabilisiert. Ein Gutachten, das auf Zahlen aus dem Jahr 2022 basiert, bildet die Realität 2026 kaum noch ab.
Die drei gängigen Bewertungsverfahren im Überblick
In Deutschland sind drei Verfahren für die Immobilienbewertung anerkannt. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Nutzungsart und dem Zweck der Bewertung ab.
- Sachwertverfahren: Relevant für selbst genutzte Immobilien ohne ausgeprägte Vergleichswerte, besonders bei Neubauten in ländlichen Regionen. Es addiert Bodenwert und Herstellungskosten, abzüglich Alterswertminderung.
- Vergleichswertverfahren: Wird angewendet, wenn ausreichend Transaktionsdaten vorliegen, typischerweise bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in städtischen Lagen.
- Ertragswertverfahren: Kommt bei Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen.
Die Wahl des falschen Verfahrens kann zu erheblichen Abweichungen führen. Ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Kleinstadt wird nach dem Sachwertverfahren häufig höher bewertet als nach dem Vergleichswertverfahren, weil vergleichbare Verkäufe fehlen und der Bodenwert relativ niedrig ist. Wer tiefer in die Unterschiede einsteigen möchte, findet bei einer detaillierten Übersicht zur Bewertungsmethode für Immobilien eine strukturierte Gegenüberstellung der Verfahren und ihrer jeweiligen Anwendungsgebiete.
Was sich 2026 konkret geändert hat
Seit Anfang 2026 gelten aktualisierte Liegenschaftszinssätze in mehreren Bundesländern. Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg haben ihre Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 angepasst, teilweise um bis zu 12 Prozent nach unten in Randlagen. Für Bauherren bedeutet das: Ein Gutachten, das 2025 erstellt wurde, kann für eine Anschlussfinanzierung 2026 bereits veraltet sein.
Neu ist außerdem, dass die KfW bei Anträgen für das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ seit Februar 2026 ein Gutachten verlangt, das nicht älter als sechs Monate ist und ausdrücklich den Energieeffizienzstandard (EH 40 oder EH 55) als wertbestimmenden Faktor ausweist. Wer das beim Gutachter nicht explizit beauftragt, bekommt ein Standardgutachten, das diese Anforderung nicht erfüllt.
Typische Fehler und wie man sie vermeidet
In der Praxis gibt es einige wiederkehrende Probleme, die Bauprojekte verzögern oder verteuern:
- Gutachter zu spät beauftragen: Viele Eigentümer warten bis zur Fertigstellung. Bei Auszahlungsplänen mit mehreren Tranchen braucht die Bank aber oft schon nach Abschluss des Rohbaus eine Bewertung. Wer den Gutachter erst dann sucht, verliert vier bis sechs Wochen.
- Unvollständige Unterlagen: Für ein belastbares Gutachten werden Baugenehmigung, aktuelle Baupläne, Wohnflächenberechnung nach WoFlV und Energieausweis benötigt. Fehlt auch nur eines dieser Dokumente, muss der Gutachter nachfragen oder schätzen, was die Qualität des Ergebnisses mindert.
- Falsche Gutachterauswahl: Nicht jeder zertifizierte Sachverständige ist für jede Aufgabe geeignet. Für Gerichtsverfahren oder Erbschaftssteuer ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erforderlich. Für Bankzwecke reicht in der Regel ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter.
- Marktentwicklung nicht berücksichtigt: Wer sein Gutachten auf Basis von Vergleichspreisen aus 2023 erstellen lässt, unterschätzt möglicherweise den Einfluss gestiegener Zinsen auf die Kaufbereitschaft und damit auf den Vergleichswert.
Kosten und Zeitrahmen realistisch einplanen
Ein Vollgutachten für ein Einfamilienhaus im Wert von 500.000 Euro kostet 2026 zwischen 1.200 und 2.500 Euro, je nach Gutachter, Region und Aufwand. Kurzgutachten für bankinterne Zwecke liegen zwischen 400 und 900 Euro, haben aber keine Beweiskraft vor Gericht und werden von Finanzbehörden in der Regel nicht anerkannt.
Der Zeitrahmen für ein vollständiges Gutachten beträgt nach Ortsbegehung und vollständiger Unterlagenvorlage drei bis fünf Wochen. In Ballungsräumen mit hohem Gutachteraufkommen wie München, Frankfurt oder Hamburg kann es auch sechs bis acht Wochen dauern. Wer das in der Bauablaufplanung nicht berücksichtigt, schiebt automatisch die Auszahlung der nächsten Kredittranche nach hinten.
Sonderfall: Bewertung bei laufendem Streit mit Bauunternehmer
Wenn während oder nach dem Bau Mängel auftreten und es zu einem Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer kommt, braucht der Eigentümer fast immer ein gerichtsfestes Gutachten. Dieses muss den Wert des Gebäudes ohne Mängel und den tatsächlichen Wert mit Mängeln gegenüberstellen. Der Differenzbetrag bildet die Grundlage für Schadensersatzforderungen.
In solchen Fällen sollten Eigentümer keinesfalls ein Kurzgutachten in Auftrag geben. Vor Gericht ist nur das Vollgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen verwertbar. Die Kosten werden im Erfolgsfall häufig der unterlegenen Partei auferlegt, was aber nur gilt, wenn das Gutachten ordnungsgemäß beauftragt und dokumentiert wurde.
Wer 2026 ein Bauprojekt abschließt oder mitten in der Bauphase steckt, sollte die Immobilienbewertung nicht als lästige Pflichtaufgabe behandeln. Sie ist ein strategisches Instrument, das Einfluss auf Finanzierungskonditionen, Förderfähigkeit und rechtliche Absicherung hat. Frühzeitige Planung, der richtige Gutachter und vollständige Unterlagen sind dabei keine Selbstverständlichkeit, aber der entscheidende Unterschied zwischen einem reibungslosen Ablauf und monatelangen Verzögerungen.
