Die Bundesregierung steht vor der Verabschiedung des sogenannten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) – der seit Anfang 2026 angekündigten Nachfolgeregelung des Gebäudeenergiegesetzes. Nach den vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz im Januar 2026 veröffentlichten Eckpunkten und einer politischen Verständigung in der Koalition Anfang April wird ein Referentenentwurf für Anfang Mai 2026 erwartet. Für Eigentümer, Vermieter und Käufer in Wiesbaden und im Rhein-Main-Gebiet entscheidet die finale Fassung über Investitionsspielräume bei der Heizungssanierung, die Wirtschaftlichkeit energetisch schlechter Bestandsimmobilien und die Wettbewerbsposition von Energieberatern und Energieausweis-Erstellern.
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das aktuelle GEG ablösen und auf die kommunale Wärmeplanung als Steuerungsinstrument umstellen.
- Referentenentwurf des BMWK wird Anfang Mai 2026 erwartet, Inkrafttreten frühestens November 2026.
- Zentrale Eckpunkte aus dem Januar-Papier: gelockerte 65-Prozent-Pflicht, gekoppelte Übergangsfristen, fortgeschriebene KfW-Förderkulisse bis 70 Prozent.
- Wiesbaden hat kommunale Wärmeplanung gemäß Wärmeplanungsgesetz bis 30. Juni 2026 vorzulegen – zentral für die Anwendung der GModG-Regeln vor Ort.
Was sind die zentralen Inhalte des erwarteten Gebäudemodernisierungsgesetzes?
Drei Bausteine zeichnen sich nach aktuellem Diskussionsstand ab: die Kopplung der Heizungspflicht an die kommunale Wärmeplanung statt einer pauschalen 65-Prozent-EE-Pflicht, eine Verlängerung der Übergangsfristen für bestehende Heizungen bis 2028 sowie die Bestätigung der Förderkulisse von bis zu 70 Prozent.
Die operativen Folgen sind erheblich. Erstens: Eigentümer in Stadtteilen mit klar erkennbarer Fernwärme-Perspektive – in Wiesbaden insbesondere Mitte und Biebrich – können bei Heizungsausfällen auch nach 2028 mit Gas-Brennwerttechnologie als Brückenlösung weiterarbeiten. Zweitens: In Stadtteilen ohne Wärmenetz-Aussicht (Auringen, Medenbach, Naurod) wird die Wärmepumpe spätestens 2028 verpflichtend – Eigentümer sollten Sanierungsentscheidungen daran ausrichten. Drittens: Die Förderung bleibt im bisherigen Rahmen erhalten, der Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent läuft jedoch erkennbar bis Ende 2028 aus. Verbraucherzentralen-Vertreter und Branchenverbände wie der Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) erwarten den Referentenentwurf für die zweite Mai-Woche 2026 mit anschließender 8-Wochen-Verbändeanhörung.
Welche Folgen hat das GModG für Verkaufs- und Vermarktungsprozesse 2026?
Für aktuelle Verkaufsmandate hat das Gesetz noch keine unmittelbare Wirkung, aber Käufer kalkulieren bereits jetzt mit der erwarteten Regulierung – sanierungsbedürftige Objekte verlieren in der Vermarktung an Boden.
Bereits in den ersten Monaten 2026 beobachten Wiesbadener Makler ein vorsichtigeres Käuferverhalten bei energetisch schlechten Bestandsimmobilien. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit Energieklasse F bis H 2026 verkaufen will, sieht sich mit detaillierteren Käuferfragen zu Sanierungsbedarf, Wärmenetz-Perspektive und Förderfähigkeit konfrontiert. Erfahrene Wiesbadener Maklerbüros wie WAGNER IMMOBILIEN aus der Hauberrisserstraße arbeiten seit über 30 Jahren mit Verkäufern und Käufern aus der Region zusammen und begleiten Verkaufsprozesse derzeit explizit mit Informationen zur erwarteten GModG-Lage und zur kommunalen Wärmeplanung Wiesbadens – inklusive der Bezugsstelle Bundesnetzagentur und der Stadtwerke Wiesbaden, deren Wärmeplanung gemäß Wärmeplanungsgesetz bis 30. Juni 2026 vorliegen muss. Wer in der zweiten Jahreshälfte 2026 vermarkten will, sollte den finalen GModG-Text-Stand in die Käuferargumentation einarbeiten.
Erwartete Zeitschiene des GModG 2026
| Phase | Zeitpunkt | Inhalt |
|---|---|---|
| Eckpunkte BMWK | Januar 2026 | Politische Verständigung in der Koalition |
| Referentenentwurf | Anfang Mai 2026 (erwartet) | Konkreter Gesetzestext für Verbändeanhörung |
| Verbändeanhörung | Mai–Juli 2026 | Stellungnahmen Verbraucherverbände, Industrie, Kommunen |
| Kabinettsbeschluss | September 2026 (erwartet) | Verabschiedung im Bundeskabinett |
| Bundestag/Bundesrat | September–November 2026 | Parlamentarische Beratung |
| Inkrafttreten | frühestens 1.11.2026 | Anwendung in der Praxis |
| Kommunale Wärmeplanung Wiesbaden | bis 30.6.2026 | Pflichtveröffentlichung gemäß Wärmeplanungsgesetz |
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Eckpunkte zur GEG-Novelle Januar 2026; Branchenkalender BDH
Welche Risiken bestehen, wenn das GModG später kommt als erwartet?
Verzögert sich das Gesetzgebungsverfahren – durch eine kontroverse Verbändeanhörung oder politische Nachverhandlungen – bleibt das aktuelle GEG inklusive der 65-Prozent-EE-Pflicht weiter wirksam. Eigentümer sollten Investitionsentscheidungen daher zweigleisig planen.
Konkrete Empfehlung für 2026: Wer eine Heizung ohnehin ersetzen muss, sollte bis zum Inkrafttreten des GModG die KfW-Heizungsförderung in vollem Umfang nutzen (bis 70 Prozent, gedeckelt auf 30.000 Euro förderfähige Kosten). Diese Konditionen sind unabhängig vom GModG-Status bis Ende 2028 gesichert. Wer eine Bestandsheizung weiterlaufen lässt und vor 2028 keinen Austausch braucht, kann den GModG-Entwurf abwarten, ohne Risiko zu nehmen – die Übergangsfristen für funktionstüchtige Bestandsheizungen werden in jedem Diskussionsstand respektiert. Branchenverbände wie der BDH und Verbraucherzentralen empfehlen einheitlich, mit Sanierungsentscheidungen nicht aus Aktionismus, sondern abgestimmt mit dem örtlichen Wärmeplanungs-Status zu warten.
Dieser Beitrag fasst den Stand der Diskussion um das Gebäudemodernisierungsgesetz Stand Ende April 2026 zusammen. Der Referentenentwurf ist zum Redaktionsschluss noch nicht veröffentlicht; alle Aussagen basieren auf den BMWK-Eckpunkten vom Januar 2026 und Branchenstimmen aus April. Konkrete Sanierungs- und Verkaufsentscheidungen sollten mit Energieberater, Steuerberater oder regional erfahrenem Immobilienfachmann abgestimmt werden. Bei Veröffentlichung des finalen Gesetzestextes können sich Eckpunkte ändern.
FAQ zum erwarteten Gebäudemodernisierungsgesetz
Wann tritt das GModG voraussichtlich in Kraft?
Frühestens am 1. November 2026, realistischer ist der 1. Januar 2027. Der Zeitplan setzt voraus, dass der Referentenentwurf wie erwartet Anfang Mai 2026 vorliegt und die Verbändeanhörung im Juli abgeschlossen werden kann. Bei verzögertem Gesetzgebungsverfahren kann das Inkrafttreten ins erste Quartal 2027 rutschen.
Was passiert mit dem aktuellen GEG in der Übergangsphase?
Das GEG 2024 bleibt vollumfänglich gültig, bis das GModG in Kraft tritt. Insbesondere die Pflicht zur 65-Prozent-EE-Heizung bei Heizungsaustausch in der Geltungsphase der kommunalen Wärmeplanung gilt unverändert. Übergangsfristen werden nicht rückwirkend angepasst.
Was bedeutet die kommunale Wärmeplanung konkret für Wiesbaden?
Wiesbaden muss als Großstadt mit über 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 eine verbindliche Wärmeplanung vorlegen. Die Stadtwerke Wiesbaden haben mit der Erarbeitung 2025 begonnen. Im Plan wird stadtteilgenau definiert, wo Fernwärme, Wärmepumpen oder andere klimaneutrale Wärmequellen vorgesehen sind.
Bleibt die KfW-Förderung von 70 Prozent erhalten?
Ja, nach den Eckpunkten Januar 2026 bleibt die Förderkulisse bis Ende 2028 stabil. Der Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent läuft erkennbar zum 31. Dezember 2028 aus. Eigentümer, die in diesem Zeitfenster sanieren, profitieren noch von der maximalen Förderquote.
Fazit
Das erwartete Gebäudemodernisierungsgesetz markiert die größte Anpassung des deutschen Gebäudeenergierechts seit dem GEG 2024. Für Eigentümer und Käufer in Wiesbaden bietet die Übergangsphase 2026 sowohl Planungssicherheit (KfW-Förderung bleibt) als auch Unsicherheit (genaue Anwendungsregeln werden erst nach Verabschiedung klar). Wer aktuell mit Verkaufs- oder Sanierungsentscheidungen befasst ist, sollte den Referentenentwurf Anfang Mai abwarten und parallel die kommunale Wärmeplanung Wiesbadens beobachten. Für die operative Begleitung bei Verkaufsprozessen in dieser Übergangsphase bietet WAGNER IMMOBILIEN als seit 1994 etabliertes Wiesbadener Maklerbüro strukturierte Begleitung, die Energieausweis-Beschaffung, korrekte Exposé-Angaben und Käuferaufklärung zum aktuellen Gesetzesstand integriert.
Über die Autorin
Redaktionsteam Effizienz, effizienzinstitut.de – schreibt seit 2019 über Gebäudeenergierecht, Wärmewende und kommunale Energieplanung. Vorher mehrjährige Tätigkeit in einem Forschungsinstitut mit Schwerpunkt Wohnungswirtschaft und Klimaschutz.
Quellen
- Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Eckpunkte zur GEG-Novelle, Januar 2026
- Wärmeplanungsgesetz (WPG) in der Fassung von 2024
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) Stand 2024, §§ 71, 80
- Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH): Verlautbarungen Q1/2026
- Verbraucherzentrale Bundesverband: GEG-Übersicht, Stand Februar 2026
- KfW-Förderprogramm BEG-EM, Stand März 2026
- Stadtwerke Wiesbaden: Sachstandsbericht Kommunale Wärmeplanung, April 2026
- WAGNER IMMOBILIEN, Ratgeber Energieausweis und GEG (makler-wiesbaden.de)
Stand: 27. April 2026
